전세사기 예방을 위한 등기부등본 보는 법 A to Z

 

한 번의 전세사기, 인생 전체가 흔들릴 수 있습니다. 뉴스에서 전세보증금을 날렸다는 사례가 줄지 않자, 이젠 방을 구하는 것조차 공포스럽게 느껴지는 분들도 계실 텐데요. 하지만 기본적인 등기부등본 확인만 제대로 해도 전세사기의 90%는 막을 수 있다는 사실, 알고 계셨나요?

오늘은 ‘등기부등본 보는 법’을 A to Z로 정리해드릴게요. 실제 등기부등본을 어떻게 발급하고, 대항력과 확정일자는 무엇인지, 위험한 전세 사례를 구별하는 눈까지 함께 키워보세요.

1. 등기부등본이란?

등기부등본은 그 부동산의 법적 권리관계를 보여주는 공적 장부입니다. 이 서류를 보면 현재 소유자가 누구인지, 근저당이나 가압류 같은 문제가 걸려 있는지를 확인할 수 있어요.

등기부등본은 크게 표제부, 갑구, 을구로 나뉩니다:

• 표제부: 건물의 구조, 위치 등 기본 정보
• 갑구: 소유권 관련 기록 (소유자, 압류 등)
• 을구: 저당권, 근저당권 등 채권자의 권리

2. 등기부등본 발급 방법

인터넷등기소에서 누구나 쉽게 확인할 수 있습니다.

등기부등본 인터넷발급 바로가기

주소만 알고 있으면 누구나 발급 가능하며, 1건당 700원 수수료가 있습니다. PDF로 내려받을 수도 있고, 인쇄도 가능합니다.

3. 꼭 확인해야 할 3가지 포인트

전세 계약 전 등기부등본을 받을 때는 아래 3가지는 꼭 확인해야 해요.

• ① 소유자와 임대인이 같은 사람인지? – 다를 경우 반드시 위임장 확인
• ② 근저당 설정 여부 – 전세금보다 높은 금액의 근저당이 잡혀 있으면 위험
• ③ 소유권 변동 이력 – 빈번한 이전은 사기 수법일 수 있음

4. 대항력 & 확정일자란?

대항력과 확정일자는 세입자의 보증금을 법적으로 보호해주는 2대 요소입니다.

• 대항력: 전입신고와 실제 거주로 발생, 후순위 세입자나 채권자보다 먼저 보호받음
• 확정일자: 동사무소에 임대차계약서를 들고 가서 도장을 받으면 됨

두 조건을 모두 갖춰야 '우선변제권'이 생깁니다.

5. 실제 사례로 배우는 전세사기 유형

최근엔 임차인 모르게 근저당권이 잡힌 집을 월세처럼 전세로 돌리는 경우가 많습니다. 혹은 명의신탁을 통해 소유자가 임대인인 척 계약을 맺는 경우도 있어요.

TIP: 계약 전 등기부등본을 2번 확인하세요 – 1회는 계약 전, 1회는 입주 직전!

6. 계약 전 체크리스트

• ✔ 등기부등본 확인
• ✔ 임대인 신분증 대조
• ✔ 전입신고 & 확정일자 즉시 진행
• ✔ 관리비 연체 여부 확인

7. 등기부등본 관련 Q&A

Q: 등기부등본은 언제 확인하는 게 좋나요?

A: 계약 직전과 입주 전, 최소 2번 이상 확인하는 것이 가장 안전합니다.

Q: 근저당이 잡혀 있는 집은 절대 계약하면 안 되나요?

A: 전세보증금보다 근저당 금액이 낮으면, 전입신고와 확정일자 후 계약은 가능하지만 되도록 피하는 것이 안전합니다.

인터넷으로 등기부등본 열람하러 가기

 

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계약 한 번이 평생을 좌우합니다. 오늘부터라도 '등기부등본'을 확인하는 습관을 들여보세요. 어렵지 않게 확인할 수 있는 작은 실천이, 전세사기를 예방하는 큰 방패가 되어줄 거예요.